Ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling

Antwerpen maakt kader voor opleggen stedenbouwkundige ontwikkelingskosten

De stad Antwerpen creëert een kader om stedenbouwkundige ontwikkelingskosten (SOK) op te leggen aan private projectontwikkelaar bij grote nieuwe projecten. Omdat de stad met heel wat tekorten aan maatschappelijke voorzieningen (scholen, parken, crèches…) kampt, wordt al van bij het begin van deze legislatuur bij elk nieuw bouwproject een bijdrage gevraagd van private projectontwikkelaar. Zo kunnen samen met de stad die tekorten weggewerkt worden. Die ad-hocbenadering wordt nu in een reglementair kader gegoten.

Door de verwachte bevolkingsgroei – zo’n 70 000 nieuwe inwoners tegen 2030 – staat de stad de komende jaren voor een enorme uitdaging op het vlak van publieke voorzieningen en infrastructuur. Uit een studie van de stad blijkt dat om de bevolkingsgroei op te vangen tegen 2020 meer dan 1 miljard en tegen 2030 meer dan 3 miljard nodig zal zijn om in publiek voorzieningen te voorzien. Dit krijgt de stad niet alleen gefinancierd.

Een nieuw bouwproject brengt voordelen mee maar ook nood aan extra publieke voorzieningen of infrastructuur (bv. op het vlak van onderwijs, open ruimte, welzijn, zorg en mobiliteit). Bij een woonproject gericht op jonge gezinnen is er bv. nood aan (meer) openbare speelruimte. Daarom legt de stad al sinds het begin van deze legislatuur stedenbouwkundige ontwikkelingskosten aan private projectontwikkelaars bij grote nieuwe projecten. Daardoor heeft de stad de afgelopen drie jaar de in het verleden al opgebouwde tekorten aan publieke voorzieningen of infrastructuur (bv. op het vlak van onderwijs, open ruimte, welzijn, zorg en mobiliteit) kunnen afbouwen. Deze ad-hocbenadering wordt nu in een reglementair kader gegoten. Dit biedt niet alleen de stad maar ook de bouwheer rechtszekerheid en laat hem toe zijn kosten correct in te schatten voor de start van een project.

Schepen voor stadsontwikkeling Rob Van de Velde: “Op vlak van gemeenschapsvoorzieningen zoals kinderopvang en scholen kent de stad vandaag al tekorten. Bij de voorspelde bevolkingsgroei gaan er boven op deze bestaande tekorten nieuwe behoeften ontstaan. Waar welke noden het sterkst voelbaar zullen zijn, hangt samen met de locatie van private bouwprojecten. Dit maakt dergelijke ontwikkelingskosten noodzakelijk voor kwaliteitsvolle stadsontwikkeling.”

Bij het verlenen van stedenbouwkundige vergunningen zal een omgevingsanalyse worden opgemaakt en zullen de tekorten in voorzieningen of infrastructuur in de buurt in kaart worden gebracht. Die analyse zal gebruikt worden om SOK op te leggen aan de  projectontwikkelaars. Zo kan er optimaal bijgedragen worden aan de leefbaarheid van de stad en geeft het project iets terug aan de buurt. Ook bij eigen stadsontwikkelingsprojecten maakt de stad deze afweging.

De afspraken tussen stad en projectontwikkelaars moeten vastgelegd worden in een samenwerkingsovereenkomst en/of in de stedenbouwkundige vergunning

Berekening van de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten

De kost van het aantal extra maatschappelijke voorzieningen dat nodig is door een bouwproject wordt berekend op basis van een omgevingsanalyse. Met volgende berekeningen wordt de financiële kant weergegeven:

  • 100 euro/m² vanaf 1500 m² kantoren;
  • 100 euro/m² vanaf 2000m² handel en groothandel;
  • 70 euro/m² voor hotel vanaf 20 kamers;
  • 50 euro/m² vanaf 5000 m² wonen.

Deze bedragen kunnen worden aangepast door het college indien er in het project al een extra maatschappelijke waarde wordt gecreëerd (zoals voorzien in groen, sporthal, crèche, de creatie van arbeidsplaatsen…). Bij voorkeur worden SOK opgevangen binnen het project. Dit wil zeggen dat de voorzieningen of infrastructuur voor bewoners en bezoekers mee opgenomen worden in het ontwerp van het bouwproject zelf. Als dit praktisch niet mogelijk is, dan legt de stad een financiële last op die ze vervolgens gebruikt voor voorzieningen in de omgeving van het projectgebied.